3. Da inadimplência contratual
O
contraente que não cumprir as suas obrigações, contratuais e legais, deverá ser
constituído em mora, através de notificação judicial ou extrajudicial,
que não sendo purgada no prazo poderá acarretar a rescisão do contrato.
3.1
Se a inadimplência for do arrendatário, ou parceiro-outorgado, a ação proposta
será a de despejo.
Se
a culpa for do arrendador ou parceiro-outorgante poderá ser-lhe aforada ação de
cumprimento de contrato ou rescisão com perdas e danos, adotando-se o
procedimento determinado no art. 323, 497 e seguintes do CPC.
Observação: com a entrada em vigor do novo CPC, LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015, Ocorreu a supressão ou unificação de ritos, portanto, o assunto aqui tratado merece cuidados, uma vez que os dispositivos citados perderam a vigência e quer me parecer que o rito passou a ser o ordinário.
Observação: com a entrada em vigor do novo CPC,
3.2 É muito comum na ação de despejo por falta de pagamento o arrendatário na contestação indicar as benfeitorias úteis e necessárias feitas no imóvel, quantificar os custos, indicar a valorização do imóvel, pedir indenização por elas e retenção do imóvel enquanto não for indenizado.
4. Recomendações de Ordem Prática nos
contratos agrários
Quando contratarem os proprietários arrendadores e parceiros-outorgantes devem ter muito cuidado porque a legislação agrária é protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado e, estes uma vez na posse do bem cedido, descumprido o contrato, gozam de aliados poderosíssimos: o Estatuto da Terra e, em certos aspectos, de rito processual específico como do então art. 275 do CPC, acima mencionado.(vide obs. acima).
Disso
decorre a necessidade dos contratantes se conhecerem quando da elaboração ou
contratação, nas modalidades ora em estudo, da idoneidade moral e financeira, as garantias bem como o conhecimento
teórico e prático em relação ao empreendimento, objeto ou atividade, buscando
terem garantias de que o pacto será cumprido; de que o outro contraente tenha
condições financeiras de cumprir o contrato, etc. De que o contrato seja por
escrito e obedeça aos parâmetros traçados pela legislação agrária e que seja
levado ao registro no Cartório competente.
Sempre
é bom verificar e/ou vistoriar o imóvel ao término do contrato, para que o
parceiro outorgado ou arrendatário, não possa, de má-fé, deixar sobre ele um
preposto seu, objetivando a aquisição do imóvel ou parte dele pelo decurso de
prazo prescricional, quando não ocorrer a efetiva retomada do imóvel, em face
das espécies de usucapião.
Satisfeitas
estas etapas, e em caso de descumprimento do contrato, por qualquer das partes,
restará facilitada a aplicação da Justiça.
4.1 Como anteriormente ponderado, os
contratos agrários podem ser registrados, sendo importante que estejam em dia
com o INCRA (CCIR - CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal,
bem como atendam os requisitos, condições e as indicações fixadas nos arts. 9º
e 12 do Decreto 59.566/66 e art. 22 da Lei 4.947/66.
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