Questões Comuns à Parceria e Arrendamento
1. Da
Publicidade – registro no Cartório de Registro de títulos e
Documentos ou de Imóveis, acompanhados do CCIR, ITR, IBAMA.
1.1 registro no Ofício Imobiliário – tem o condão de dar o
efeito erga omnes.
2.Georreferenciamento o que é
georreferenciamento? - condição de registro de atos relativos aos imóveis rurais como
segurança dos negócios. È a certificação pelo INCRA de que a poligonal não se
sobrepõe a de nenhuma outra área. Antes da edição do 5.570/05 era exigido para
o registro do contrato agrário. Doravante somente será exigido para os atos de
desmembramentos, parcelamento, ou remembramento, transferência da área total,
criação ou alteração da descrição do imóvel resultante de qualquer procedimento
administrativo ou judicial.
3. Da
inadimplência contratual - constituição em mora com a notificação judicial ou
extrajudicial que não sendo purgada (consignação dos valores) acarretará a
rescisão.
3.1 ação de despejo – por falta
de pagamento poderá ser oposto a retenção das benfeitorias úteis e necessárias
e as voluptuárias autorizadas.
3.2 Culpa do arrendador –
arrendatário pode ajuizar ação de cumprimento de contrato ou rescisão – art. 323, 497 e seguintes do CPC.
4.
Recomendações de Ordem Prática - nos contratos agrários
importa na idoneidade
das partes, uma vez que o arrendamento implica em posse. A legislação agrária é
protetora do arrendatário e do parceiro-outorgado. Assim, interesses estranhos
à relação contratual devem ser detectados e afastados, em especial no aspecto
prescricional aquisitivo, caso pessoas permaneçam sobre o imóvel.
4.1 Condições para registro – Em dia com o INCRA (CCIR
– CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL) e Receita Federal.
5. Vantagens
quanto ao capital – não há transmissão da propriedade, mas
associação do dono do imóvel desprovido da mão-de-obra e habilidades, muitas
vezes por evento clínico, com quem detenha condições de trabalho e de produção,
mas não tem ou não quer imobilizar capital em imóvel rústico.
5.1 o produtor imobiliza menos
capital - os produtores adquirem experiência de se tornarem pequenos
empresários e patrões sem o emprego do capital.
5.2 pequenos empresários e
"patrões" – podem acumular rendas para comprar terra.
6. Forma dos
contratos - que contemplem as cláusulas arroladas
no art. 12 do Decreto 59.566/66 e sejam levados ao registro para se ter
validade perante terceiros.
6.1 feitos por escrito - só é dono quem registra”, por sua vez, decorre que só se registra o que está escrito.
6.1 feitos por escrito - só é dono quem registra”, por sua vez, decorre que só se registra o que está escrito.
7. Falso Contrato de Parceria – art. 84 do Decreto
59.566/66, quando há uma forma intermediária de pagamento, parte em dinheiro e
outra em produtos para burlar as leis trabalhistas. Somente será válido se a
soma em dinheiro mais o percentual atinjam o salário mínimo.
7.1 contrato de parceria
descaracterizado - quando afrontar
o art. 3º da CLT.
7.2 Os requisitos da relação de
emprego – CLT: subordinação, dependência econômica e natureza não eventual.
Já o art. 84 do Decreto 59.566/66 refere-se a modalidade mista de pagamento e
direção do trabalho.
7.3 Aparente conflito de normas
entre CLT e Decreto – não há, na maioria das questões são os mesmos princípios
adotados ao hipossuficiente.
7.4 conceito de empregador rural – Lei 5.889/73 art. 3º - Se
não ocorrer contratação trabalhista, porém de parceria, haverá forte presunção
de que o contrato de parceria esconda uma relação de emprego.
7.5 parceiro contratante tipificado como
empregador
– quando a renda do suposto parceiro for inferior ao mínimo, haverá
nulidade/desconsideração das cláusulas financeiras em favor deste.
8. Despejo - art. 32 do
Decreto 59.566/66 enumera nove casos em que se pode pedir o despejo no
arrendamento e na parceria (verificar os casos no texto comentado).
8.1 procedimento sumário - rito especial
previsto no art. 275, inciso II, letra "a", do CPC. Em última
situação também se pode adotar a reintegração de posse forte no art. 1210 CC,
com o procedimento do arts. 554 e 560 e seguintes do CPC. Obs.
rito sumário alterado ou suprimido pelo
Novo CPC
9. Substituição
de área - art. 95 VII do ET – salutar para
evitar o esgotamento da terra ou quando haja justa causa ou estipulação
contratual.
9.1 se a área arrendada for a
totalidade do imóvel? Nesse caso a redação é letra vazia, sem utilidade.
10. Relatório de
benfeitorias – deve ser feito em conjunto no início e no fim do contrato, pode
prevenir eventuais indenizações indevidas e a permanência de estranhos no
imóvel.
11. Notificações – o meio comprobatório pode ser qualquer um desde que chegue ao destinatário, seja por AR ou simples. Até com base nos arts. 726 a 729 do novo CPC. Contudo a legislação, § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, elege a notificação por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, é o meio que aconselhamos.
11. Notificações – o meio comprobatório pode ser qualquer um desde que chegue ao destinatário, seja por AR ou simples. Até com base nos arts. 726 a 729 do novo CPC. Contudo a legislação, § 3º do art. 22 do Decreto 59.566/66, elege a notificação por intermédio do Cartório de Registro de Títulos e Documentos, é o meio que aconselhamos.
11.1 feita por intermédio do
cartório de Registro de Títulos e Documentos – traz o maior
grau de segurança e agilidade.
12. Fiança:
possibilidade do confisco de terras com cultivo ilegal de plantas psicotrópicas – sem conhecer o
contratado, é aconselhável que se garanta posto que o cultivo dessas plantas
enseja expropriação sem indenização (confisco).
12.1 fiança/amparo– pode se socorrer
da prevista no art. 818 e seguintes do Código Civil.
13. Eleição do
foro - se o contrato estiver elaborado para ser
registrado é aconselhável o Cartório do local do imóvel, mas o do domicílio das
partes não macula o instrumento.
14. Precauções
possessórias - Savigny teoria subjetivista, (corpus)
e (animus); Ihering (corpus) Adotamos a teoria objetiva e em
alguns casos submetido ao crivo da intenção.
15. Extinção e
renovação do contrato agrário - previsão legal no art. 26 e 29 do Decreto
59.566, combinado com o art. 96 II,V do Estatuto coincidindo algumas vezes com
os motivos que autorizam o despejo sendo que a falta de notificação com seis
meses de antecedência enseja a renovação contratual por mais um período
idêntico ao original.
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